Com a violência urbana, é comum que moradores se reúnam e constituam uma associação de moradores, passando a prestar, em determinada localidade, serviços que seriam originalmente de atribuição do poder público. Podemos citar, por exemplo, segurança, limpeza, jardinagem, dentre outros.
Os serviços geram custos que devem ser rateados, em regra, por quem se associou. Já aqueles que não se associaram, recebem igualmente o serviço, mas não pagam por ele, mesmo se beneficiando, ainda que indiretamente, das melhorias trazidas pela associação de moradores.
Diante disso, houve bastante discussão se seria possível cobrar alguma taxa de moradores não associados, tendo em vista também receberem a prestação de serviço.
Por um lado, argumenta-se que há um enriquecimento sem causa por parte dos moradores que recebem e não pagam pelo serviço. Por outro, argumenta-se que não se pode cobrar dos não associados, já que a Constituição Federal prevê, em seu art. 5º, que ninguém poderá ser compelido a se associar ou a permanecer associado.
Recentemente, o STF decidiu sobre o tema. Vamos entender mais sobre como isso funciona e o que se permite e o que não se permite.
O que é associação de moradores e para que serve?
Uma associação de moradores é uma pessoa jurídica sem fins econômicos. Isso quer dizer que não há distribuição de lucros, tal como ocorre em uma empresa. Normalmente, a finalidade é a manutenção e a preservação de uma área de interesse de um grupo de moradores, assim como a intermediação e representação dos pleitos daquela comunidade junto ao poder público.
É muito comum que associações de moradores cerquem determinados logradouros públicos, realizando controle de acesso com grades e portões. Para tanto, é necessário que a associação de moradores consulte a legislação municipal sobre o tema e obtenha prévia autorização da prefeitura.
É importante que a documentação da associação de moradores esteja em ordem, inclusive seu ato constitutivo, que deve ser registrado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Nele, deve haver a previsão dos direitos e deveres dos associados, como a associação se organiza, a forma de eleição de seus dirigentes, dentre outros.
O que uma associação de moradores pode fazer?
A associação de moradores não é um condomínio. Condomínios têm outro tipo de tratamento dado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/64. Assim, deve-se ter em mente que nem todas as obrigações são iguais, embora muitos dos serviços prestados sejam semelhantes. Por exemplo, as taxas cobradas pelas associações de moradores não são equivalentes aos boletos das cotas condominiais.
No caso do condomínio, o valor cobrado é pela administração e conservação das áreas comuns. Nas associações de moradores, as taxas são referentes à manutenção e conservação de logradouros públicos abrangidos pela área de atuação daquela associação.
Qual a legislação aplicada à associação de moradores?
As associações de moradores devem observar a legislação de forma ampla. Isso significa que ela deve respeitar a legislação municipal, estadual e federal. No âmbito federal, deve-se observar o Código Civil, já que há previsão específica para associações.
Por fim, além das leis, as decisões dos tribunais podem ser usadas para nortear as ações das associações de moradores, a partir da compreensão de como o Poder Judiciário tem entendido a respeito de determinados temas.
Associação pode cobrar taxas?
Como dito, o STF recentemente decidiu sobre o tema.
A decisão final foi a seguinte: as associações de moradores não podem cobrar taxas de não associados antes da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cobrança, desde que, (i) sendo o titular já possuidor do lote, tenha aderido à associação, ou (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
Mas o que isso significa na prática?
Até a edição da Lei nº 13.465/2017 ou de lei local que discipline a questão, não é possível a cobrança de taxas de não associados. Somente dos associados é que é permitida a cobrança.
No entanto, a partir da Lei nº 13.465/2017, ou de eventual lei municipal que regule a questão (caso ela exista), é possível a cobrança de novos adquirentes, ainda que não associados. Mas, para isso, é necessário que o ato constitutivo de tal obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Conforme esclarece o voto do Min. Relator Dias Toffoli, “é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).”
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